Przedwstępna umowa sprzedaży
Zawarcie umowy sprzedaży często poprzedza formalność stworzenia umowy przedwstępnej (na przykład, w przypadku finansowania zakupu za pośrednictwem kredytu bankowego, bank może wymagać takiej umowy w celu uruchomienia procedury kredytowej).
W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Elementy zawarte w umowie przedwstępnej obejmują: identyfikację stron, przedmiot umowy, ustaloną cenę, sposób płatności, termin wydania przedmiotu umowy, a także określenie terminu, w jakim umowa sprzedaży ma zostać sfinalizowana. Dodatkowo, umowa przedwstępna może zawierać postanowienia dotyczące np. zadatku, zaliczki czy warunku.
W kontekście umowy przedwstępnej sprzedaży, strony mają dwa podstawowe roszczenia: roszczenie odszkodowawcze i roszczenie o zawarcie obiecanej umowy sprzedaży. W przypadku wpłacenia zadatku lub zaliczki, powstają również roszczenia dotyczące ich rozliczenia zgodnie z zasadami określonymi w art. 394 Kodeksu cywilnego (dla zadatku) lub zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej (w przypadku zaliczki).
Roszczenie odszkodowawcze może być dochodzone, gdy jedna ze stron umowy przedwstępnej odmawia zawarcia umowy sprzedaży, co skutkuje możliwością żądania naprawienia poniesionej szkody przez drugą stronę, która polega na utracie spodziewanej umowy sprzedaży.
Drugie roszczenie – o zawarcie przyszłej umowy sprzedaży – może być składane przed sądem jedynie w sytuacji, gdy umowa przedwstępna zawiera wszystkie niezbędne elementy przyszłej umowy sprzedaży i spełnione są wymagane formalności.
Warto podkreślić, że choć umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, w przeciwieństwie do umowy sprzedaży, nie musi mieć formy aktu notarialnego, a jej zawarcie w formie pisemnej jest wystarczające, to jednak zaleca się, aby była sporządzona w formie aktu notarialnego. Taka umowa będzie miała silniejszy skutek prawny, ponieważ w przypadku odmowy zawarcia umowy sprzedaży przez jedną ze stron, druga strona będzie miała możliwość skierowania do sądu nie tylko roszczeń odszkodowawczych, ale także o zawarcie umowy sprzedaży na drodze sądowej. W takiej sytuacji sąd, po przeprowadzeniu postępowania, może wydać postanowienie, które zastąpi oświadczenie, jakie powinno być złożone przez stronę odmawiającą zawarcia umowy sprzedaży.